Aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt und in der Immobilien- und Bauwirtschaft wurde von Seiten der Landesregierung eine Änderung der Landesbauordnung auf den Weg gebracht, um die Bautätigkeit insbesondere durch Erleichterungen von Um- und Ausbauten des Gebäudebestands zu vereinfachen und zu beschleunigen. Die Erleichterungen betreffen vor allem das Abstandsflächenrecht und brandschutzrechtliche Anforderungen. Weiter entfällt die Pflicht zur Herstellung notwendiger Stellplätze vollständig bei der Schaffung von Wohnraum durch Aufstockung, Ausbau von Dachgeschosse und bei Nutzungsänderungen. Verfahrensrechtliche Vereinfachungen gibt es bei Vorhaben der Landesverteidigung, bei Schaffung mobiler Infrastruktur, bei der Nutzung erneuerbarer Energien und im bauaufsichtlichen Verfahren. Der Spielraum für Abweichungen von bauaufsichtlichen Anforderungen wird erweitert um Investitionen in den Neubau zu fördern und neue Bauformen, z.B. den Gebäudetyp E, leichter zu ermöglichen. Insgesamt wird die Landesbauordnung weiter an die Musterbauordnung angepasst.
Ein Großteil der Änderungen tritt am 1.11.2025 in Kraft, manche, überwiegend verfahrensrechtliche Regelungen, erst am 1.1.2026 (s. unten)
Die wichtigsten Änderungen betreffen:
1. § 8 LBauO (Abstandsflächen):
Abs. 5 Satz 4 wird gestrichen. Dieser erlaubte bislang bei Maßnahmen zur Energieeinsparung unter bestimmten Voraussetzungen das Hineinragen von Bauteilen in die Abstandsfläche. An Stelle dieses Satzes werden nun neue, wesentlich weitergehende Regelungen zur Privilegierung von nachträglichen energetischen Maßnahmen in einem neuen Abs. 11 geregelt (s.u.).
Abs. 7 wird wegen mangelnder Praxisrelevanz gestrichen. Darin war bislang geregelt, dass mind. 5 m Abstandsfläche vor bestimmten brennbaren Wänden eingehalten werden musste.
Abs. 11:
In Bezug auf die Abstandsflächen bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden (also materiell zu irgendeinem Zeitpunkt rechtmäßig), deren Außenwände die erforderlichen Abstandsflächen nicht einhalten, sind zukünftig folgende Maßnahmen zulässig, ohne dass der Bestandsschutz untergeht (Erläuterungen gemäß Begründung des Gesetzesentwurfs vom 29.04.2025):
- Nr. 1 Ausbau und Änderung innerhalb des Gebäudes
Zum Ausbau zählen auch Öffnungen in Dächern oder Wänden, z.B. Fenster, die zuvor in Abs. 12 S.1 Nr. 3 aufgeführt waren. Zudem wird klargestellt, dass Änderungen innerhalb eines Gebäudes keine abstandsflächenrechtlichen Auswirkungen haben. - Nr. 2 Nutzungsänderungen
Da sich an der nachbarlichen Interessenlage üblicherweise nichts ändert, sind Nutzungsänderungen generell in bestandsgeschützten Gebäuden nun nicht mehr abstandsflächenrelevant. Die bisherigen Beschränkungen auf Wohnnutzung, ansässige und ortsübliche Betriebe u.a. sowie erhaltenswerte Bausubstanz, entfallen. Weiter entfällt die Vorgabe, dass die äußere Gestalt des Gebäudes durch einen Anbau oder eine Nutzungsänderung nicht oder nur unwesentlich verändert werden darf. Dies deshalb, weil bei nicht nur unwesentlichen Änderungen der äußeren Gestalt begrifflich schon keine Nutzungsänderung i.S.v. Abs. 11 mehr vorliegt. - Nr. 3 die Errichtung und Änderung von Vor- und Anbauten, die für sich genommen die Tiefe der Abstandsflächen nach Abs. 6 einhalten
Diese Neuregelung ermöglicht die Errichtung von Vor- und Anbauten, wenn deren Abstandsflächen nicht auf das Nachbargrundstück übergreifen. Dies war bisher bei rechtmäßig bestehenden Bestandsgebäuden, die die Abstandsflächen selbst nicht einhalten, meist nicht möglich. Öffnungen in Wänden (z.B. Fenster) werden ebenfalls erfasst. Die Vorschriften über Brandwände bleiben unberührt. - Nr. 4 Aufstockungen und die Errichtung und Änderung von Aufbauten, wenn deren Abstandsflächen nicht über die Abstandsflächen des bestehenden Gebäudes hinausgehen
Mit dieser Neuregelung wird die Errichtung von Aufbauten ermöglicht, wenn deren Abstandsflächen nicht über die Abstandsfläche des bestehenden Gebäudes hinausgehen. Maßstab für eine Aufstockung sind die angenommenen Abstandsflächen des zugehörigen Bestandsgebäudes. Hiermit wird das Risiko des untergehenden Bestandsschutzes beseitigt, falls an bestehenden Gebäuden, deren Abstandsflächen sich nach bisherigem Recht auf das Nachbargrundstück erstrecken, Aufstockungen vorgenommen oder Aufbauten errichtet oder geändert werden. Dadurch wird die nachträgliche Errichtung von Dach- oder Staffelgeschossen (Aufbauten) ermöglicht. Erfasst sind auch Öffnungen in Dächern oder Wänden (z.B. Fenster). Erfasst werden auch Gebäude, die an der Grundstücksgrenze stehen, unabhängig davon, ob dies abstandsflächenrechtlich zulässig ist oder nicht. - Nr. 5 der Ersatz von Gebäuden oder Gebäudeteilen bis zu den bisherigen Abmessungen; die Nummern 2 bis 4 bleiben unberührt
Die Neuregelung ermöglicht abstandsflächenrechtlich den Ersatz von Gebäuden oder Gebäudeteilen bis zu den bisherigen Abmessungen ohne Verlust des Bestandsschutzes. Nach dem Rechtsprechungs-Grundsatz der sog. „prägenden Nachwirkung“ müssen Abbruch und Neuerrichtung grundsätzlich als einheitlicher Vorgang zu werten sein, d.h. zeitlich eng zusammenhängen. In der LVO über Bauunterlagen und die bautechnische Prüfung (BauuntPrüfVO) wird zugleich festgehalten, dass die Außenbauteile des zu ersetzenden Gebäudes und die neuen Bauteile zur Feststellung der bisherigen Abmessungen in den Bauzeichnungen dargestellt werden müssen. - Nr. 6 die Errichtung vor die Außenwand vortretender Aufzüge, Treppen und Treppenräume, wenn zu Nachbargrenzen ein Abstand von mindestens 2 m eingehalten wird; sie sind in den Abstandsflächen von Gebäuden auf demselben Grundstück zulässig, wenn die Beleuchtung mit Tageslicht nicht erheblich beeinträchtigt wird und der Brandschutz gewährleistet ist
Hierdurch werden die abstandsflächenrechtlichen Erschließungsvoraussetzungen für die Nachverdichtung durch Aufstockungen und Ausbau von Dachraum geschaffen. Gleichzeitig werden Barrieren für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen verringert, da auch die nachträgliche Errichtung von Aufzügen erleichtert wird. Auch Öffnungen in Dächern oder Wänden, z.B. Fenster, werden erfasst. Die Mindestabstandsfläche wird von 3 auf 2 Meter reduziert. - Nr. 7 Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung und Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie, soweit sie insgesamt die Abstandsflächen um nicht mehr als 0,40 m verringern und die Bedachung um nicht mehr als 0,40 m parallel zur Dachfläche angehoben wird.
Die bisherige Regelung in Abs. 5 S. 4 wird erweitert, wodurch nachträgliche Maßnahmen zur Energieeinsparung sowie Solaranlagen in Abstandsflächen erleichtert werden. Die zulässige Stärke der Dämmung wird von 0,25 m auf 0,40 m angehoben, um den gestiegenen energetischen Anforderungen und dem bautechnischen Fortschritt gerecht zu werden. Klargestellt wird, dass das Maximal-Maß auch dann gilt, wenn Energieeinsparmaßnahmen und Solaranlagen miteinander verbunden werden. Die Abstandsfläche kann also nicht sukzessive und mehrfach verringert werden. Aus Klimaschutzgründen wird die Regelung nun auf alle rechtmäßig errichteten Gebäude ausgedehnt und gilt nicht mehr nur für Gebäude, die vor dem 1.1.1999 errichtet wurden.
Abs. 11 S. 2 verhindert in seiner Neufassung, dass Nebengebäude i.S.v. Abs. 8, z.B. Grenzgaragen, zu Hauptgebäuden werden. Maßnahmen zur Energieeinsparung oder Solaranlagen sollen jedoch auch hier möglich sein.
Abs. 12 wird gestrichen und in vereinfachter Form in Abs. 11 aufgenommen.
Abs. 13 schafft in der Neufassung abstandsflächenrechtliche Erleichterungen für Antennenanlagen. Beeinträchtigungen können im Einzelfall über das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot korrigiert werden.
2. § 15 (Brandschutz), § 28 (Außenwände), § 30 (Brandwände) und § 31 (Feuerungsanlagen):
Hier werden brandschutzrechtliche Erleichterungen für rechtmäßig bestehende Gebäude eingeführt. In § 30 Abs. 6 wird z.B. zukünftig geregelt, dass es bei den Gebäudeklassen 1 - 3 ausreicht, wenn die Brandwand nur bis unmittelbar unter die Dachhaut geführt wird. Ein Überragen der Bedachung ist hier nicht mehr erforderlich. Dies wird zukünftig auch dann gelten, wenn durch den nachträglichen Dachausbau zu Wohnzwecken aus einem Gebäude der Gebäudeklasse 1 - 3 ein Gebäude der Gebäudeklasse 4 wird. Dadurch werden aufwändige und teure Änderungen von Brandwänden entbehrlich. Es wird die Herstellung einzelner Räume und abgeschlossener Wohnungen begünstigt. Grunderfordernis ist auch hier, dass das Gebäude rechtmäßig besteht.
3. § 39 (Feuerungsanlagen, sonstige Anlagen zur Wärmeerzeugung und Energiebereitstellung) erhält eine neue Überschrift und wird ansonsten ohne wesentliche inhaltliche Änderungen an die Musterbauordnung angepasst.
4. § 44 (Wohnungen) erhält neue Absätze 8 - 10:
Abs. 8: Zukünftig wird bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden die Umnutzung in Wohnraum erleichtert, indem bezüglich der Anforderungen an bestehende tragende Wände, Pfeiler und Stützen, Außen- und Brandwände, Decken und Dächer Bestandsschutz besteht. Für neu eingebaute Bauteile gelten die aktuellen Anforderungen. Entsprechendes gilt für den Dachgeschossausbau, Dachgauben und die Aufstockung eines rechtmäßig bestehenden Gebäudes um maximal zwei Geschosse zu Wohnzwecken ohne Änderung der Gebäudeklasse (außer Hochhäuser).
Abs. 9: Zukünftig können unter bestimmten brandschutzrechtlichen Voraussetzungen bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden, welche durch Dachgeschossausbau, Anbringen von Dachgauben oder Aufstockung zu Wohnzwecken in die Gebäudeklasse 4 fallen, für die bestehende Gebäudekonstruktion die Anforderung an den Feuerwiderstand der tragenden, aussteifenden und raumabschließenden Bauteile der Gebäudeklasse 3 ausreichend sein. Der neue Satz 2 besagt, dass bei Aufstockungen um nur ein Geschoss für die neuen Bauteile dieser Aufstockung die Anforderungen an den Feuerwiderstand der Bauteile der GK 3 ausreichend sind. Eine wiederholte Aufstockung um nur ein Geschoss nach S. 2 wird durch den Wortlaut der Vorschrift ausgeschlossen.
Abs. 10: Die Neuregelung sieht entsprechende Erleichterungen unter bestimmten Voraussetzungen auch für Gebäude vor, die durch Aufstockungsmaßnahmen um max. 2 Geschosse zur Schaffung von Wohnraum in die Gebäudeklasse 5 fallen.
5. In § 47 (Stellplätze und Garagen) werden in Abs. 1 Satz 1 neben öffentlichen Verkehrsmitteln auch alternative Mobilitätskonzepte aufgenommen. Weiter entfällt in Abs. 2 durch Streichung des letzten Halbsatzes nunmehr umfassend die Stellplatzverpflichtung, wenn Wohnraum durch Wohnungsteilung, Änderung der Nutzung, Aufstockung oder durch Ausbau des Dachgeschosses geschaffen wird.
6. § 62 (Genehmigungsfreie Vorhaben)
Hier werden in Abs. 1 Nr. 2 drei neue Ziffern f), g) und h) angefügt, die die Nutzung solarer Strahlungsenergie sowie die Wasserstofferzeugung erleichtern.
In Abs. 1 Nr. 3 g) werden mit der Maßnahme verbundene Nutzungsänderungen aufgenommen. Weitere Änderungen betreffen Antennenanlagen (Abs. 1 Nr. 4), Warenautomaten und Paketstationen (Abs. 1 Nr. 8 e)) sowie Vorhaben, die der Landesverteidigung dienen (neuer Abs. 1 Nr. 11 l). Letztere werden nunmehr grundsätzlich als genehmigungsfrei eingestuft.
7. § 63 (Bauantrag) sieht jetzt vor, dass der Bauantrag zukünftig bei der Bauaufsichtsbehörde und nicht mehr bei der Gemeindeverwaltung bzw. VG eingereicht wird. Die Bauaufsichtsbehörde leitet den Antrag dann an die Gemeindeverwaltung bzw. VG zur Erteilung des Einvernehmens weiter.
8. In § 65 (Behandlung des Bauantrags) wird die bisherige 10 Werktage-Frist des Abs. 2 auf 15 Arbeitstage verlängert. Dies ist Folge der Anpassung der Fristenregelung in § 66 Abs. 5 Satz 3. Die Frist wird nach Arbeitstagen der Behörde, also Montag bis Freitag, bemessen. Die Bauaufsichtsbehörde hat damit mindestens drei Wochen Zeit für die Prüfung.
9. § 66 (Vereinfachtes Genehmigungsverfahren) sieht verfahrenstechnische Neuerungen vor. Die Wichtigsten sind:
Nach Abs. 5 muss die Vollständigkeit des Bauantrags unter Angabe des Datums ihrer Feststellung in Textform bestätigt werden. Über den Bauantrag ist innerhalb einer Frist von 1 Monat (§ 66 Abs. 1) bzw. 3 Monaten (§ 66 Abs. 2) zu entscheiden. Die Frist beginnt 15 Arbeitstage nach Eingang des Bauantrags bei der Bauaufsichtsbehörde, bzw., falls die Behörde innerhalb dieser Frist Unterlagen nachfordert, 15 Arbeitstage nach Eingang dieser Unterlagen.
Neu ist auch, dass der Beginn der Frist für den Eintritt der Genehmigungsfiktion zukünftig nicht mehr an den Eingang der Bestätigung der Vollständigkeit der Bauunterlagen geknüpft wird, sondern an den Ablauf der oben genannten Fristen von 15 Arbeitstagen.
Abweichungen gelten, wenn das Einvernehmen der Gemeinde eingeholt werden muss oder wenn wichtige Gründe vorliegen (z.B. notwendige Beteiligung anderer Behörden oder Entscheidung über Abweichungen).
Der Bauherr hat die Möglichkeit, vor Ablauf der Frist auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion zu verzichten. Dies kann dann sinnvoll sein, wenn der Bauherr (z.B. aufgrund von Umplanungen) zusätzliche Unterlagen einreichen möchte und dies nicht vor Fristablauf kann.
10. In § 67 (Freistellungsverfahren) werden Verfahrenserleichterungen für Ausbau und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken auch in Bereichen geschaffen, für die es keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt, ebenso im Außenbereich für die Errichtung und Änderung von Solaranlagen entlang von Autobahnen oder Schienenwegen.
11. Eine weitere wichtige Änderung erfährt § 69 (Abweichungen). § 69 wird von einer Kann- in eine Sollvorschrift geändert, um Abweichungen von bauaufsichtlichen Anforderungen zu erleichtern. Dadurch wird klargestellt, dass Abweichungen stets dann erteilt werden, wenn bauaufsichtliche Anforderungen eingehalten werden. Nach Abs. 1 Satz 2 gilt dies insbesondere für
- Vorhaben, die der Weiternutzung bestehender Gebäude dienen
Diese Regelung ergänzt die neuen Abweichungsmöglichkeiten des § 44 Abs. 8 – 10. - Vorhaben zu Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien
Dies soll dem vereinfachten Ausbau erneuerbarer Energien und Vorhaben zur Energieeinsparung dienen (z.B. nachträgliche Dämmung von Gebäuden, Dachsanierung, Anbringen von Solaranlagen) - Vorhaben zur Erprobung neuer Bau- und Wohnformen
Hiermit soll die vielfach geforderte Umsetzung des Gebäudetyps E ermöglicht werden. Bei experimentellen Vorhaben kann nunmehr im Einzelfall von bauaufsichtlichen Anforderungen abgewichen werden. Zivilrechtliche Haftungsfragen bleiben hiervon unberührt.
12. Weitere Änderungen betreffen die fortschreitende Digitalisierung: Bekanntgaben von Verwaltungsakten sind zukünftig vielfach auch digital möglich und müssen nicht mehr in Papierform zugestellt werden.
13. Inkrafttreten:
Die Änderungen der Landesbauordnung wurden am 26.09.2026 im Gesetzes- und Verordnungsblatt für das Land Rheinland-Pfalz veröffentlicht. Sie treten in zwei Stufen in Kraft:
Alle Änderungen mit Ausnahme der folgenden Regelungen am 01.11.2025.
Am 01.01.2026 treten in Kraft:
- § 63 Abs. 1 und Abs. 3
- § 65 Abs. 2 Satz 1
- § 66 Abs. 2 Satz 3
- § 66 Abs. 5
- § 67 Abs. 1 S. 3
- § 77 Abs. 1 Nr. 1 bezüglich des Verweises auf § 66 Abs. 5 S. 6
- § 83 Abs. 2 S.1, 1. Halbsatz
- § 86 Abs. 3 S. 3
- § 89 Abs. 4 S. 1 Nr. 7 bezüglich des Verweises auf § 66 Abs. 2 S. 2 oder 3
- § 70 Abs. 1 S. 2, 2. Halbsatz, Abs. 6 S. 2
Die wenigen Änderungen der BauuntPrüfVO treten ebenfalls am 01.11.2025 in Kraft.
14. Überleitungsvorschriften:
Verfahren, die vor Inkrafttreten der jeweiligen Änderungen eingeleitet wurden, werden nach den zur Zeit der Antragstellung geltenden Verfahrensbestimmungen weitergeführt. Die antragstellende Person kann in diesem Fall verlangen, dass die Entscheidung nach dem zur Zeit der Antragstellung geltenden Recht getroffen wird.
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Die Änderungen der Landesbauordnung finden Sie ab Inkrafttreten hier: MEHR
Die Begründung des Gesetzesentwurfs vom 29.04.2025 (enthält noch nicht einige später vom Landtag beschlossenen Abweichungen) finden Sie hier: MEHR
Mitglieder können sich bei weiteren Fragen zur Landesbauordnung an die Rechtsabteilung der Architektenkammer Rheinland-Pfalz wenden.
