Bauherrenzufriedenheit im Vergleich
Im Auftrag der Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbände - AgV - hat das Institut für angewandte Verbraucherforschung, Köln; in Zusammenarbeit mit dem EMNID-Institut, Bielefeld, 1.006 Hausbauer nach ihren Erfahrungen beim Hausbau mit Architekten, Bauträgern und Fertighausanbietern befragt.
Das Ergebnis: Einerseits sind eine hohe Zufriedenheit mit dem Endprodukt Haus und mehrere überraschend positive Antworten zu Planung und Gestaltung zu verzeichnen, andererseits zeigen sich viele Informationsdefizite, Unsicherheiten, fehlende vertragliche Regelungen zu wichtigen Bauschritten, fehlende Absicherungen und Vorsorgen gegen Firmenkonkurse, u. ä. Insgesamt schneiden bei den befragten Bauherren die Architekten sehr gut ab, auch was Termin- und Kostentreue anlangt.
Die Untersuchung ermöglicht auch einen Vergleich besonderer Stärken und Schwächen der verschiedenen Konzepte des Bauens (mit freien Architekten, Bauträgern oder Fertighausanbietern) in ihren Wirkungen auf die Bauherren. Als Vorteile für das Bauen mit einem freien Architekten sind vor allem die Umsetzung der eigenen Wünsche und Vorstellungen der Bauherren und somit der größere Einfluss auf den Entwurf und die Planung zu nennen.
Die Verbraucherverbände sehen in anderen Charakteristika des Bauens mit Architekten Nachteile für den Bauherren. Genannt wird hier in erster Linie das häufige Fehlen schriftlich fixierter Regelungen, die Festlegung eines Fertigstellungstermins, die Vereinbarung von Endabnahmen mit schriftlichen Protokollen oder die Einbehaltung einer Sicherheit während der Gewährleistungsfrist. Interessant ist das Ergebnis der Studie insbesondere auch bei der Bewertung des Bauens mit Bauträgern oder Fertighausanbietern: Es ist für die Eigenheimerwerber keineswegs transparenter als bei Architekten-Häusern. Auffällig ist die überdurchschnittliche Kritik an der Verständlichkeit der Bau- und Leistungsbeschreibungen bei Fertighäusern und der ebenfalls über dem Durchschnitt liegende Anteil an Mängelrügen innerhalb der Gewährleistungszeit. Auffällig ist auch, dass Fertighausanbieter nach Erkenntnissen der AgV die Unkenntnis ihrer "schwächeren" Vertragspartner häufiger nutzen, um Vorauszahlungen zu verlangen oder um keinen Sicherheitseinbehalt für die Zeit der Gewährleistung zu vereinbaren. Letzteres gilt, so die Aussage der Untersuchung, auch für Bauträger. Außerdem zeichnen sich auch viele Bauträger durch eine wenig kundenfreundliche Beratung und Informationspolitik aus.
Termintreue
Zunächst ging es in der Befragung darum, ob ein Fertigstellungstermin vereinbart wurde. Während nahezu zwei Drittel der Architekten-Bauherren diese Festlegung als "nicht so wichtig" einstuften, bewerteten die Verbraucherverbände das Fehlen der Terminvereinbarung als negativ. Bei der Suche nach den Ursachen dafür, sahen sie die größeren Mitgestaltungsmöglichkeiten der Architekten-Bauherren als einen der wesentlichen Faktoren. Den entsprechenden Bauherren war dies offenkundig wichtiger, als die Festlegung eines konkreten Termins.
Sofern ein Termin vereinbart wurde, konnte er von den Architekten zu 54,2 % genau eingehalten werden, nochmals 18,5 % überschritten diesen Termin um bis zu 4 Wochen. Bei der pünktlichen oder nur bis zu 4 Wochen verspäteten Fertigstellung schneiden die Architekten damit besser als die Bauträger (zusammen 71,1 %) und nur wenig schlechter als die Fertighausanbieter (zusammen 75,7 %) ab. Angesichts der landläufigen Vorurteile ein überraschend positives Ergebnis. Bemerkenswert war auch, dass den Bauträger-Bauherren relativ häufig (14,1 % im Vergleich zu Fertighaus-Bauherren 3,4 % und 4,5 % Architekten-Bauherren) die Möglichkeit, einen Termin zu vereinbaren unbekannt war.
Verständliche Unterlagen
Auch die Frage, ob wesentliche Planungsunterlagen und Zeichnungen verständlich erläutert wurden, zeigte einen deutlichen Vorsprung der Architekten. Als vollständig klar und verständlich werteten von den Architekten-Bauherren 63,4 % die Unterlagen (Bauträger-Bauherrren: 55,8 %, Fertighaus-Bauherren: 58,2 %). Gleichwohl, und hier muss man sich der Analyse der Verbraucherverbände anschließen, ist "das Ergebnis keineswegs so positiv, wie es vielleicht die Zahlen suggerieren, denn eigentlich sollte die völlig verständliche Erläuterung der Unterlagen eine Selbstverständlichkeit sein. Daher müsste man für die Antwortvariante ’ja, völlig’ einen Anteil von annähernd 100 % fordern. Wenn aber tatsächlich nur etwas mehr als die Hälfte der befragten Bauherren (58,7 % bezogen auf die Gesamtstichprobe von 1006 Bauherren) zu dieser klaren Aussage tendieren, sollte dies als Signal zur Verbesserung der Beratungsqualität gewertet werden. Auch die Anbieterseite müsste ein starkes Interesse an einem vollständigen und verständlichen Informationstransfer haben, denn durch Informationsdefizite werden spätere Probleme vorprogrammiert. Nach den vorliegenden Ergebnissen sind hier vor allem Bauträger und Fertighausanbieter gefordert, aber auch die Architekten sollten diesen Aspekt nicht unterschätzen.
’Bauen Sie doch wie Sie wollen’
Diesen Slogan aus der Gemeinschaftswerbekampagne der rheinland-pfälzischen Kammer erfüllen die Architekten nach Aussage ihrer Bauherren vorbildlich. Auf die Frage, ob die eigenen Wünsche bei der Planung berücksichtigt wurden, antworteten immerhin 74,7 % der Architekten-Bauherren mit "ja, vollständig", nochmals 23,1 % mit "größtenteils ja". Damit sind 97,8 % der Architekten-Bauherren mit dem Ergebnis mindestens zum größten Teil zufrieden, bei den Fertighausanbietern sind es nur 95,4 %, die Bauträger fallen auf 90,2 % zurück.
Auch wenn die Antworten ein relativ hohes Maß an Zufriedenheit ausdrücken, so gibt es doch nach Aussage der Verbraucherlobby zu viele Mängel bei der Bauausführung. Doch auch hier schneiden die Architekten bei der Bewertung durch ihre Bauherren sehr positiv ab. Immerhin fast die Hälfte der Architekten-Bauherren (46,0 %) haben keine baulichen Mängel oder Schäden gerügt. Die Bauherren der Bauträger können dies nur zu 44,9 % sagen, diejenigen der Fertighausanbieter haben gar nur zu 37,0 % ein mängelfreies Heim erhalten. Zudem konnten die Mängel, die beim Bauen mit Architekten aufgetreten sind, meist früher erkannt werden: Während der Bauzeit haben 38,4 % derjenigen, die mit Architekten gebaut haben, Mängel gerügt, bei den Bauträgern waren es nur 36,1 %, bei den Fertighausanbietern 37,5 %. Dafür sank die Rate der Mängelrügen während der Gewährleistungsfrist bei den Architektenhäusern signifikant: nur noch 9,6 % der befragten Bauherren mussten während der Gewährleistung Mängel feststellen, bei den Bauträgern waren es immerhin 12,9 % und bei den Fertighauskäufern sogar 20,8 %.
Kosten
Auf der Kostenseite mussten die Bauherren der Architekten etwas häufiger als die anderen Bauherren tiefer als geplant in die Tasche greifen. Dennoch ist die Kostentreue der Bauträger und Fertighausanbieter längst nicht so felsenfest, wie ihre Werbeaussagen dies suggerieren. Im einzelnen haben 59,3 % der Architekten die kalkulierten Baukosten für ihre Bauherren auch tatsächlich eingehalten (+/- 2 %), bei den Bauträgern waren es 68,0 %, bei den Fertighausanbietern 71,9 %. Auffällig ist die Rate der Kostenunterschreitungen (mehr als 2 % unter der Kalkulation), die bei den Architekten 9,9 % betrug, bei den Bauträgern 8,3 % und bei den Fertighausanbietern lediglich 4,7 %. Höher als erwartet fielen die Baukosten nur bei 16,6 % der Architektenbauherren aus, bei den Bauträgerbauherren waren es 13,9 %, bei den Fertighausbauherren 13,8 %.
Interessant ist die Einschätzung der Bauherren, warum es zu Kostensteigerungen kam: "Die Gründe für die Mehrkosten liegen nach Einschätzung der Bauherren überwiegend in der eigenen Zuständigkeit. 33,0 % dieser Bauherren sagten, sie selbst hätten während des Bauens Änderungen vornehmen lassen, die den Bau verteuert haben." Besonders häufig von Kostenerhöhungen betroffen sind übrigens die Bauherren, die mit den Erläuterungen und Planunterlagen unzufrieden waren, bzw. diese nicht vollständig verstanden hatten.
Das könnte noch besser sein
Während die Architekten in den bisher behandelten Aspekten durchaus gut, manchmal gegenüber den gängigen Vorurteilen überraschend gut abschnitten, wird das Bild gegen Ende der Bauzeit leicht getrübt: Die Endabnahme mit einem schriftlichen Protokoll hatte nur ein Drittel (32,4 %) der Architekten für ihre Bauherren vorgenommen. Ein eklatanter Unterschied zu Bauträgern (61,9 %) und Fertighausanbietern (68,8 %). Dagegen machten in der Gruppe der Architekten-Bauherren fast die Hälfte der Befragten (45,3 %) die Angabe, dies sei ihnen "nicht so wichtig" gewesen.
Und auch bei der Beseitigung aufgetretener Mängel sind durchaus Verbesserungen möglich. Zwar traten wie oben dargelegt bei den Bauherren der Architekten deutlich seltener Mängel auf, wenn es aber doch dazu kam, wurde die Beseitigung häufiger als bei Bauträgern und Fertighausanbietern zum Problem, hier schnitten Bauträger und Fertighausanbieter besser ab.
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